韓国の不動産取引関連用語

掲載 : 2017.12.7

「共同仲介」とは、不動産の取引の際に２つの不動産業者が一緒に仲介することを言います。

賃貸契約を例に説明します。大家が物件管理を任している不動産屋を「A不動産」とし、借り主が部屋探しに訪れた不動産屋を「B不動産」とします。この２件の不動産屋が同一の場合もありますが、異なる場合もあります。

異なった場合、それぞれの不動産屋が連絡を取り合って大家と借り主を仲介するので共同仲介となります。

共同仲介で契約が成立した場合、大家は「A不動産」に、借り主は「B不動産」に仲介手数料を払います。

仲介対象物確認・説明書(중개대상물 확인・설면서)

例えば、アパートの賃貸物件の場合、建物の面積や構造、登記事項をはじめ、電気・水道・配管・消火栓などが正常か、警備室やエレベーター、駐車場の有無、近隣の学校施設までの所要時間などについて確認事項がチェックされた書類です。

業務保証関係証書(업무보증관계증서)

業務保証関係証書とは、賃貸契約時、不動産屋のミスで何か問題が発生し借り主が被害を受けた場合に、不動産業者が業務保障してくれるという証書です。「共済証書」と「認許可保証保険証券」の２枚で、不動産業者が契約裁決と同時にそれぞれの写本を大家と借り主の双方に交付します。

➔ 業務保証関係証書の実物見本

共済証書(공제증서)

韓国の不動産屋は、不動産取引における仲介事故に備えて、韓国公認仲介士協会の共済に加入しています。（不動産屋のミスにより発生した仲介事故）

共済期間中に発生した全ての仲介事故が対象で、損害を受けた仲介依頼人の数や仲介契約の件数、その損害額にかかわらず、損害者である依頼人が協会から補償を受けることができます。共済額の総合計額は、共済証書に記載された金額を超えることはできません。

仲介事故が発生したとき、協会に損害額を認証した書類を用意し共済金支給を請求することができます。

この共済は保険ではありません。仲介事故時に不動産業者が被害者（仲介依頼人）に支払うべき補償金を韓国公認仲介士協会が立て替えてくれるというものです。後日、不動産業者は同額を協会に返済しなければなりません。

➔ 共済証書の実物見本

認許可保証保険証券(인허가보능보험증권)

韓国の不動産屋が不動産業務を行うためには国家に事業者登録をしなければなりません。その事業者登録をするためには不動産取引事故に備えて保険に加入することが絶対条件となっています。

保険加入者は「不動産業者」で、被保険者は「自治体の長（区役所長など）」となっています。不動産取引は毎回仲介依頼人が変わるため、仲介事故による被保険者が誰になるか分かりません。そのため、「自治体の長」が代理となっています。

保険期間中に不動産屋のミスで起こった取引事故に関して被害を受けた仲介依頼人は、損害額を証明する書類をそろえて保険会社に保険金を直接請求できます。補償額は「認許可保証保険証券」に記載されている金額を上限とします。

選授管理費(선수관리비)

「選授管理費」とは、１、２ヶ月ほど一定額の管理費を管理事務所に事前に預け、アパートが再建されたり解体されたりするまで戻ってこない費用です。「管理費預り金(관리비예치금[管理費預置金])」とも呼ばれます。

通常、アパート管理費は後払いが原則です。しかし、新築アパートの場合、入居開始時期にも管理業務による経費は発生しており、それをすぐに処理しなければならない状況も発生します。そのため、世帯別、坪数に応じてアパートの所有者は「選授管理費」という名目で管理事務所に事前に管理費を預けておきます。また、アパート住人の管理費未納の発生に備えて、その金額を保全する目的も持っています。

この費用は、消滅性ではなく預金の性格を持っているので、アパート所有者が物件を売却する際には管理事務所は「選授管理費」を返金し、新しい買主から再度受けとることを原則としています。

しかし、実際には手続の簡略化のため既存の所有者が買主から「選授管理費」に該当する金額を受けとり、買主がこれに対する権利を承継するケースが一般的です。最終的には入居開始時期に納めた「選授管理費」が預けられたまま保持されます。

不動産業者を通して売買契約をするときは「選授管理費」の精算に問題は起こりませんが、契約当事者間で直接取引をする場合は注意が必要で、売主は買主に「選授管理費」について詳しく説明すべきです。

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