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チョンセ率70%の物件を選ぶ理由

掲載 : 2018.2.5
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チョンセ率とリスク

韓国でチョンセ物件を賃貸契約するとき、皆さんは少しでもチョンセ保証金（チョンセ価格）が安い物件を求めると思います。それは韓国人の私も同じです。

しかし、「大家に預けた保証金が賃貸契約満了時に全額返って来るかどうか」という安全性について考えるとき、必ずしも保証金が安いのが安全という単純な話でもないのです。チョンセ率(전세율)も安全性に関係してくるのです。

次の表を見て下さい。同じ坪数のチョンセ物件A、Bがあります。皆さんは借り主の立場として、どちらの物件を契約しますか？

（単位：ウォン）
物件A
物件B
不動産価値
(不動産価格)
2億3千万
(約2千300万円)
３億
(約3千万円)
チョンセ率
87％
70％
チョンセ価格
（保証金額）
2億
2億1千万
上の表から物件Ｂより物件Ａの方が1千万ウォン保証金が安いことが分かります。よって、支出が少なくて済む物件Aの方を契約したくなるかもしれません。

でも、チョンセ率が低い物件Ｂの方がより安全でおススメなんです。

チョンセ率とは不動産の売買価格に対するチョンセ価格（チョンセ保証金の額）の割合をいい、仮にチョンセ率100%の場合、「売買価格＝チョンセ価格」となります。これじゃあ、賃貸せずに買えばいいという話になってしまいますよね。

数値が100%に近いほどチョンセ保証金が割高になります。逆に言えば、チョンセ率が低ければ低いほど割安になるので、「チョンセ率70%の物件Ｂ」は「チョンセ率87%の物件Ａ」より割安と言うことになります。そして、これが安全性とも関連してきます。

安全ラインはチョンセ率70%

では、チョンセ率が高ければ保証金が返ってこなくなるリスクが高くなるのはなぜでしょうか？

それは、大家に問題が発生してチョンセ物件が競売になったとき、その物件の鑑定価格に対して通常は落札価格が70〜80％台となるからです。 具体例を用いて説明します。
  1. あなたが不動産価値3億ウォンの物件をチョンセ契約しました。しかし、その後、大家が株式投資に失敗し該当物件が競売になってしまいました。競売時点での鑑定価格はチョンセ契約時の不動産価値と変化なく3億ウォンのままでしたが、落札価格は7千万ウォンも安い2億3千万ウォンでした。この場合、鑑定価格に対して77%の落札価格と言えます。
この場合、チョンセ率が「落札価格」や「保証金の返還」にどう影響するか考えてみます。

（単位：ウォン）
ケース１
ケース２
契約時の不動産価値
(不動産価格)
３億
３億
チョンセ率
70％
80%
チョンセ価格
（保証金額）
2億1千万
2億4千万
競売時の鑑定価格
3億
落札価格
(売却代金)
2億3千万
※競売時の鑑定価格に対して77%の落札価格
    チョンセ率70%の場合
  1. 落札価格(2億3千万) ＞ 保証金額(2億1千万)
となり、保証金は全額戻ってきます。しかし、
    チョンセ率80%の場合
  1. 落札価格(2億3千万) ＜ 保証金額(2億4千万)
となり、2億4千万ウォンの保証金のうち1千万ウォンは戻って来ない計算になります。

このように売買価格とチョンセ価格が逆転したとき、例え不動産登記の配当順位が第1順位であっても保証金が戻ってこない危険なケースとなるのです。
➔ 配当順位の第１順位とは


ここまでは大家の株式投資失敗による競売を具体例として挙げました。しかし、競売のような極端なことばかりとは限りません。

あなたが契約満期により退去する際に、大家が普通に物件を売却処分することもありえます。その売却代金で保証金を返すわけですが、このとき、不動産景気が悪く不動産価値が暴落していたらどうなるでしょうか？
不動産暴落
不動産暴落
このようなケースでも、あなたが預けている「チョンセ保証金の額」より「売却価格」が下回る危険性があります。

実際に支払う保証金の金額（絶対金額）が高いか安いか以上に、チョンセ率（相対金額）も重要であることがお分かりいただけたでしょうか？
    まとめ
  1. 韓国全国の基本的なチョンセ率は70%
  2. チョンセ率70%くらいまでの物件なら保証金が返済されないリスクはかなり少ない
    ※ただし、別ページで紹介した安全対策をとった場合に限る
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