韓国人が簡単に不動産投資できるからくり

掲載 : 2017.12.13

日本では不動産投資するのは一部の投資家ではありませんか？マイホームは持ったとしても投資用に物件を購入して儲けようとする人は多くないように思います。日本人の妻の話によれば、そもそも、マイホームだけでもローン返済が大変、他に手を出す余裕がないとか…。

しかし、韓国はちがいます。昔から不動産投資が盛んで、その辺にいる普通の人たちが普通に投資用物件を持っているんです。

別に投資家というような大層なものじゃありません。特別にお金に余裕があるわけでもなく、投資に詳しいわけでもないフツーの人…。

自分たち家族が生活する家とは別に不動産物件を購入して賃貸に出します。家賃収入を得たり後に売却したりして利益を得るわけですが、そもそもお金がない人がどうやって投資物件を手に入れることができるのでしょうか？

どうやって資金を工面するの？

投資物件にはマンションやビラ、オフィステルなどいろいろな建物がありますが、ここでは、マンションを例にして説明していきます。（韓国ではマンションのことをアパートと表現するので以下アパートと表記します。）

韓国のアパート
※日本のマンションに相当

ここからは、日本人の皆さんにもイメージしやすいよう金額は「ウォン」ではなく「円」で記載し、具体例を用いて説明していきます。

物件価格3,000万円のアパート一戸を購入して投資したいけど、資金が足りない…

物件価格と準備可能金額

物件価格：3,000万円
貯金：600万円
ローン可能金額：400万円

投資者本人が用意できる金額は、
貯金（600万円）＋銀行ローン（400万円）＝1,000万円

物件を購入するためには、あと2,000万円も足りません。日本ならここで諦めるしかありません。

しかし、韓国ではこの不足分の2,000万円を他人のお金でまかなうことができるのです！！

韓国特有の賃貸制度（ウォルセやチョンセ）を利用してこの物件を購入するのですが、具体的には、不動産を賃貸に出して借り主から「高額な保証金」を受けとり、それを不動産購入代金に充てるということです。

ここではチョンセを利用することとします。

状況

物件の購入価格：3,000万円
準備できる金額：1,000万円（600万+400万）
チョンセ保証金：2,000万円

投資者はこの物件を保証金2,000万円のチョンセとして賃貸に出します。そこへこの物件を借りたいという「あなた」が現れたとします。

「あなた」と賃貸契約すると、「投資者（家主）」は「あなた（借り主）」から2,000万円の保証金を受けとることができます。この受け取った保証金を足せば3,000万円の物件が購入できます。

3,000万円の内訳

600万円(貯金)＋400万円(銀行ローン)＋2,000万円(保証金)

この投資者（家主）は自己資金たった600万円で3,000万円の物件を購入できました！

これこそが「誰もが簡単に不動産投資できるからくり」なのです。仮にこの物件が新築の分譲物件でもこの方法を利用できます。建設会社は物件購入者（投資者）が入居者（借り主）を見つけられるよう、ある程度3,000万円の支払期限に猶予をもたせてくれるからです。

保証金の返金はどうするの？

物件購入は上手くやりきったとして、入居者の「あなた（借り主）」が退去することになった時、「投資者（家主）」は新たな問題に直面します。

保証金の2,000万円を「あなた」に全額返金しなければならないという問題です。

保証金2,000万円を物件購入の支払いに使い果たしてしまい手元には一銭も残っていません。かといって、これ以上銀行ローンを組むこともできません。一体、どうすればいいのでしょうか？

次の借り主（入居者）であるAさんの保証金をスライドさせれば解決できます。

「投資者（家主）」は次の入居者「Aさん（借り主）」から保証金2,000万円を受けとって、そのお金を「あなた」に返金すればいいのです。

日本人の皆さんは、「そんな上手くいくかいな」と思われるでしょう…。でも、できちゃうんですってば…

「投資者（家主）」は「あなた」が退去する２～３ヶ月前から不動産屋に依頼して「次の入居者」を探し、「あなたに保証金を返金する日」と「次の入居者から保証金を受けとる日」が同じ日になるように調整すればいいのです。つまり、「あなたの退去日」と「Aさんの入居日」を同じ日にするということなんです。

入居者が入れ替わる度にこの保証金のスライドを繰り返せば、2,000万円については気にしなくてもいいわけです。ただ、チョンセは家賃収入がありません。では投資としてどこで利益が得られるのかという疑問がわきます。これについての記事は別の記事で説明しています。 ➔ 家賃ナシ賃貸住宅のからくり

保証金のスライドによる弊害

韓国の賃貸制度において、上記の保証金スライドのからくりは非常によくできたしくみだと言えます。

しかし、退去者と入居者の日程を合わせなければならないので、引っ越しが非常に複雑になります。この保証金のスライドが連鎖するからです。

上で、「あなた」が退去するとき、「次の入居者のAさん」の保証金（2,000万円）をスライドして受け取ると説明しました。しかし、スライドがこれだけにとどまらない場合もあります。

「あなた」が返してもらったこの保証金は引越し先のSアパートの保証金に回すことになりますが、この保証金が「あなた」のSアパート入居と同時にSアパートを退去する「Bさん」にスライドされる場合、今度は「あなた」と「Bさん」の引越しの日程も合わせなければならない可能性があります。

また、あなたの会社の休日が週末でBさんの休日が平日の場合、どちらかは仕事のある日に引越しすることになります。こうなってくると、夫婦そろって休日である日を引越日とするのが難しくなるかもしれませんね。

このように保証金のスライドが連鎖している場合には引越しを複雑にします。

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